酒店改造迎來窗口期 重新定位提升競爭力與資產價值

5月27日，仲量聯行正式發布《存量改造，煥然一新——中國酒店存量資產改造白皮書》（以下簡稱“白皮書”）。白皮書結合對125家酒店業主及運營方的問卷調查結果，剖析了“存量常態化時代”酒店行業的新一輪結構性調整趨勢，探討如何通過酒店存量資產盤活，實現價值重塑，最大化賦能酒店資產的經濟效益和社會效益。 

當城市從“增量發展”逐步邁入“存量提質”階段，城市更新的重要性日益凸顯。機構數據顯示，2011—2018年間，國內新開酒店數量持續遞增，按照行業常規的5—8年的更新周期，過去十多年間開業的酒店很多都已經到了需更新改造的階段。

“重新定位”是酒店改造關鍵

隨著酒店新增供應放緩，已高速發展40余年的中國酒店行業逐漸進入存量時代，定位過時、管理效率低等“隱性問題”和配套功能不符、設施老化等“顯性問題”愈加凸顯，持續制約存量酒店的競爭力，并與城市發展不匹配，酒店行業的存量資產改造勢在必行。 

白皮書顯示，2024年出境游逐步開放，增加了不少免簽目的地國家，國內旅游市場尤其是高端市場需求出現一定程度的分流，存量酒店可有計劃性地、階段性地實施改造，以迎接市場需求。 

白皮書指出，酒店存量資產改造需圍繞“重新定位”開展整體評估、方案制定和落地實施的完整流程，而重新定位方案須基于對市場規模、客源結構和競爭格局三大維度的深度剖析和研究。 

由于大部分存量酒店的改造難度翻倍增長，為推動酒店資產實現價值重塑，仲量聯行建議，業主可以在優化客房類型及設施、餐飲空間、會議區域、酒店公共空間等方面開展更多思考。此外，ESG和工程系統升級也值得關注，由于酒店運營階段的能耗和碳排放占據較大比例，通過技術和管理手段可在較短時間內實現減排效果。

改造后更具備長期投資潛力

隨著社會經濟不斷發展，人們對城市空間的追求更多樣化，酒店物業在出售后改造成其它資產業態已成為一種趨勢。據仲量聯行統計，自2014年至今，作為國內主要的酒店投資交易市場，北京和上海超過40%的酒店資產在出售后改造為其他資產業態，例如辦公、長租公寓，或集合各類業態的商業綜合體。 

仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區董事總經理周濤表示：“相較于其它主流商業地產，國內酒店資產年平均投資交易量僅占總量的8%左右。將酒店物業改造為其他業態，基于商業地產最高用途和最佳用途的原則，可以為投資人提供多樣化的投資機會，改造后的物業也將適應更廣泛的市場需求，具有更顯著的競爭力和升值空間。同時，通過將原本用于住宿的酒店轉變為多元化的商業空間，城市中老舊或閑置的酒店物業的資產價值將再次被煥新，這些物業在改造后重新加入市場，也有助于城市更新和房地產投資實現良性循環。” 

此外，升級改造后繼續作為酒店運營，也能夠發揮優質資產的效能。根據仲量聯行的數據顯示，2023年中國內地酒店投資交易市場創近年新高，北京和上海酒店市場錄得投資交易額近130億元人民幣，其中92.5%交易標的是位于核心區的地標性酒店。此類資產通過保護或升級改造保證了價值，對酒店資產交易起到重要作用。 

白皮書顯示，存量改造后酒店物業的盈利能力、資產價值和資產流動性將得到提升，更加具備長期投資潛力，為業主和投資人提供長期穩定的現金流和財務收益的同時，也為未來可能的成功退出提供保障。